Ist weniger mehr? Warum kleinere Büros für Eigentümer von Vorteil sein können

Der deutsche Büromarkt befindet sich seit der Corona-Pandemie in einem tiefgreifenden Strukturwandel: Während der Bedarf an Flächen früher kontinuierlich wuchs, zeigt sich heute ein Gegentrend – und insbesondere deutsche Unternehmen reduzieren ihre Flächen. Doch das bedeutet keineswegs, dass die Relevanz des Büros schwindet – im Gegenteil.

Die neue Formel lautet: weniger Quadratmeter, dafür bessere Qualität.

Oder etwas pointierter: halbe Fläche, doppelt so geil.

Weniger Fläche und doch mehr Wert

Hybrides Arbeiten hat sich längst zum Standard entwickelt. So ist der durchschnittliche Anteil der Beschäftigten in Deutschland, die zumindest gelegentlich im Homeoffice arbeiten, stark gestiegen (Homeoffice-Quote, von etwa 12,9 % (2019) bis etwa 24,1 % (2023/2024)).

Ein vollständiges „Zurück ins Büro“ ist aktuell nicht in Sicht: Laut ifo (Juli/August 2024) wollen lediglich 4 % der Unternehmen in Deutschland das Homeoffice vollständig abschaffen, während die Mehrheit an ihren etablierten Regelungen festhält.

Für Eigentümer bedeutet dies: Der Flächenbedarf sinkt. Schon heute halten 26,3 % der deutschen Unternehmen ihre Büros für nicht ausreichend ausgelastet. Rund 10,3 % haben ihre Flächen bereits reduziert, weitere 12,5 % planen dies in den kommenden fünf Jahren (ifo, Mai 2005)

Qualität schlägt Quantität

Budgets werden zunehmend in Qualität investiert.

• Top-Lagen: Der Leerstand steigt vor allem in Randlagen, während zentrale Flächen eine stabile Nachfrage aufweisen.

• Spitzenmieten: Savills hat im Q1 2025 von gleichbleibenden Spitzenmieten in den Top-6-Städten berichtet – trotz schwächerer Gesamtnachfrage.

• Ausstattung & Design: Flexible Raumkonzepte, hochwertige Möbel und Begegnungszonen gewinnen an Bedeutung.

Studien des Fraunhofer IAO (2025) zeigen zudem: Der wichtigste Grund für Büropräsenz bleibt der spontane Austausch.

Das Büro ist kein Pflichtort mehr, sondern Erlebnis- und Begegnungsort.

Begrünung, hochwertige Aufenthaltszonen, durchdachte Raumkonzepte oder attraktive Meeting-Areas wirken direkt auf Motivation, Zufriedenheit und Arbeitgeberattraktivität.

Eigentümerperspektive: Chancen und Risiken

Für Eigentümer und Asset-Manager eröffnet dieser Wandel zwei Perspektiven:

1. Risiko:

Eigentümer von Immobilien in Randlagen geraten zunehmend unter Druck. Der Leerstand steigt, die Nachvermietung wird schwieriger. Hier bedarf es Mut zur Umnutzung – etwa Mixed-Use, Wohnen oder Hospitality.

2. Chance:

Zentrale und moderne Flächen bleiben knapp. Wer ESG-Standards, flexible Konzepte und technologische Infrastruktur bietet, profitiert von stabiler Nachfrage und zahlungsbereiten Mietern.

Praxis: Was wir bei Projekten beobachten

Die vergangenen Projekte zeigen, dass diese Entwicklung bereits Realität wird. Wir erhalten vermehrt Anfragen zu Umnutzungsstudien – über alle Assetklassen hinweg.

Eigentümer wollen wissen:

• welche Potenziale ihre Bestandsgebäude haben

• welche Konzepte wirtschaftlich funktionieren

• wie Machbarkeitsstudien aussehen

Bei vielen Nutzerprojekten beobachten wir Folgendes:

Unternehmen realisieren ein Einsparpotenzial von etwa 30 bis 50 % der Bürofläche.

Das ist kein allgemeiner Marktwert, sondern spiegelt die Praxiserfahrung aus konkreten Projekten wider.

Die Budgets bleiben dabei meist konstant – jedoch wird stärker in Lage, Ausbau und Design investiert.

Gleichzeitig steigt die Nachfrage von Eigentümern, den kompletten Flächenumbau zu übernehmen – von der Konzeption über den Ausbau bis zur Fertigstellung.

Wichtig ist die Bedürfnisse der Nutzer zu verstehen, Sie zu begleiten - idealerweise bereits bei der Standortwahl - und damit die Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieter zu bilden.

So entstehen marktfähige, zukunftssichere Räume, die Eigentümer und Mieter gleichermaßen überzeugen.

Architektur, Interior Design und digitale Tools als Erfolgsfaktoren

Der Wandel hin zu weniger, dafür hochwertigeren Büroflächen ist untrennbar mit Architektur, Interior Design und digitalen Tools verbunden.

• Architektur schafft Wiedererkennbarkeit und prägt die Identität eines Gebäudes.

• Interior Design bestimmt maßgeblich die Nutzererfahrung – von ergonomischen Möbeln über nachhaltige Materialien bis zum Licht- und Akustikkonzept.

• Digitale Tools erhöhen Effizienz und Flexibilität.

Sensorik, Buchungssysteme und KI-gestützte Planungssoftware helfen dabei, Flächen und Auslastung passgenau auf reale Arbeitsweisen abzustimmen.

Studien wie der Global Workplace Survey 2024 von Gensler zeigen:

Arbeitsumgebungen mit durchdachtem Design und digitaler Unterstützung erzielen deutlich höhere Produktivitätswerte.

Für Eigentümer gilt daher:

Wer Gestaltung und Technologie zusammendenkt, steigert nicht nur die Attraktivität – sondern auch die Wertstabilität seiner Immobilien.

Die Fakten im Überblick

1. Homeoffice-Quote Deutschland: 24 % (2023/2024)

2. Nur 4 % der Unternehmen in Deutschland wollen Homeoffice vollständig abschaffen

3. 26,3 % melden eine mangelnde Auslastung der Büros

4. 10,3 % haben ihre Flächen reduziert, 12,5 % planen dies

5. Spitzenmieten 2025 in den Top-6-Städten: stabil bis steigend

6. Leerstand steigt vor allem in peripheren Lagen